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土地活用に悩んでいるなら駐車場経営を始めよう

空き地を有効活用する方法

「広い土地を所有しているけど全然活用できていない」「狭い土地だけどもったいないから活用したい」など、土地の活用方法がわからなくて悩んでいる人はとても多いです。ここで、主流となっている土地活用の方法を見てみましょう。

アパート・マンション経営

空き地にアパートやマンションを建て、他人に賃貸することで家賃収入を得る方法です。入居者が途切れない限り、月々安定した家賃収入が入ってくるので、老後の生活を考慮した資金作りをするのも用意です。管理を専門会社に任せれば、自分で管理業をしなくても良いので、プライベートの時間を有意義に活用できます。 このような魅力があるアパート・マンション経営ですが、空室リスクや家賃滞納リスクなどもあるので、気をつけなければなりません。経営開始当初は人気がある物件でも、学校の移転や離れた土地での再開発などによって需要が変化し、入居者が激減してしまう可能性があります。また、部屋が埋まっていたとしても、家賃滞納する入居者が多い場合は、安定した収入を得られなくなってしまいます。

戸建賃貸経営

こちらもアパート・マンション経営と同じように、住宅を賃貸して家賃収入を得る方法ですが、アパートやマンションではなく一戸建てを賃貸するという大きな違いがあります。一戸建ての入居者層は、主にファミリー世帯で、長期間入居することがほとんどです。そのため1度入居者が決まれば、長期間安定した収入を得られます。また、一戸建ての場合は、駅からの距離よりも周辺の生活環境が重視される傾向にあります。アパート・マンション経営と違って、駅から離れている場合でも、入居者が決まりやすいのです。 ただ、空室期間が長期化するケースも多いので注意しましょう。3月~4月以外の引越しシーズンに入居者が退去してしまうと、次の引越しシーズンまでに入居者が決まらない可能性が高いです。

駐車場経営

アパート・マンション経営や戸建賃貸経営のように、建物を使用しない土地活用もあります。それが、駐車場経営です。平面駐車場のように全く初期費用をかけない運営方法や、経営効率を重視して立体駐車場のような運営方法もあり、自分の資金や目的に合わせて土地活用できるという強みがあります。広い土地で始められるのはもちろんですが、狭小土地や複雑な形をした土地でも始めることができるので、色んなタイプの土地に対応している土地活用と言えるでしょう。 アパートや一戸建てなどの建物を建てると、税金が抑えられるというメリットがありますが、駐車場経営の場合は住宅用地にはならないので税制上のメリットはありません。しかし安定した収入を得られますし、 初期費用が少なくリスクが低い土地活用なので、税制上のメリットがなくても問題ありません。

このように土地活用の方法は様々あり、それぞれメリット・デメリットがあります。大切なことは、土地の形や場所に合った土地活用、自分の目的に合った土地活用をすることです。

こんな土地が駐車場経営に適している!

空き地

空き地の場合は、簡易的な駐車スペースを作るだけで青空駐車場として始めることができます。また、機械を導入して立体式駐車場として活用することも可能です。1台分のスペースを2倍~3倍に有効活用できるようになるので、狭い空き地でも収益性を高めることができます。

変形地

形があまり良くない変形地の場合、建物を建てるのが難しくなります。しかし駐車場経営の場合は、土地の形に応じて柔軟な運営ができるので、変形地でも問題ありません。三角形、五角形、ひし形、旗竿状など色々な変形地がありますが、どんな土地でも柔軟に対応できます。

建設予定地

マンションや一戸建てなどを建てる予定がある土地にも、駐車場経営は適しています。建設プランが確定するまでに、時間貸し駐車場や日貸し駐車場として利用するのです。本格的な駐車場経営をするよりも収入は少ないですが、建物が建つ間の土地を効果的に活用できます。

解体予定地

解体予定地の土地活用の方法として、駐車場経営するパターンも多いです。建物を解体し、更地になった後に、アスファルト舗装をします。後は、駐車スペースを作るだけで、駐車場経営を始めることができます。ただの更地の状態よりも景観が良いですし、準備に時間がかからないので解体後すぐに運営を始められます。

駐車場経営に向いている人とは?

駐車場経営を始めようと思っていても、経験がないと、踏み出すことに不安を感じるものです。ここでは、どういう人が駐車場経営に向いているかを紹介します。自分が駐車場経営に向いているかどうか確かめてみましょう。

短期間だけ土地活用をしたい人

「売却が決まっているから、手放すまでの少しの間だけ土地活用したい」「アパートを建てる予定があるけど、期間が開いているから土地活用したい」など、短期間だけ土地活用したい人にも駐車場経営は向いています。時間貸し駐車場のような運営方法なら、借り手と契約する必要がないため、短期間でも安定収入を稼ぎやすいのです。

費用をかけずに土地活用をしたい人

土地活用をしたいけど、費用をかけたくないという人は多いでしょう。駐車場経営は、自己資金が0円でも始めることができるので、費用をかけずに土地活用をしたい人にも向いています。青空駐車場は、駐車スペースを作るだけで始められますし、コインパーキングも業者が機械を設置してくれるので、費用をかけずに始めることができるのです。

建物が建っている土地の空スペースを有効活用したい人

駐車場経営は、空き地だけではなく、建物が建っている土地の空スペースでも始めることができます。実際、建物が建っている土地には、空スペースがある場合がほとんどです。建物敷地の一部であっても、車が進入して、駐車できるスペースがあれば駐車場経営を始められます。今までただの空スペースだった部分を活用して、安定収入を得られるのは魅力的でしょう。

駐車場経営を始める前のチェックポイント

自分の土地で駐車場経営が可能かどうか調べる

基本的にどんな土地でも駐車場経営は始められますが、駐車場に向いていない状況もあるので、注意しておきましょう。

接道条件をチェック

接道とは、土地と接している道路の幅のことです。基本的に車が通れれば問題ないのですが、幅4メートル以上だと余裕があって出入りしやすいでしょう。4メートルより幅が狭いと、狭い道路を通らないといけないため、利用者が敬遠する傾向があります。また、土地によっては移設できない障害物がある場合もあるので、確認しておいた方が良いです。

障害物をチェック

  • 電柱
    電柱には、電力会社と電話会社の2種類がほとんどです。支線や変圧器が設置されている電柱は、移設できない場合が多いですが、それらがない場合は移設できます。
  • 道路標識
    道路標識は、移設できない物もありますが、警察署に相談することで数メートルほど移設できるケースが多いです。

需要があるか調べる

駐車場が少なく、需要が高いような地域なら、借り手が見つかりやすいです。しかし周囲に駐車場がたくさんあり、あまり需要がない場合もあるので、確認しておきましょう。周囲の駐車場情報は、インターネットで検索すれば簡単に見つけることができます。

稼働状況をチェック

周囲の駐車場の稼働状況が良く、需要が供給を上回っている状況なら、駐車場経営を始めても借り手が見つかりやすいでしょう。月極駐車場の管理会社に、空き状況と問い合わせることで、稼働状況をチェックできます。

料金相場をチェック

駐車場の料金は、地域ごとに大体決まっているため、すぐに相場を調べられます。相場がわかれば、自分が駐車場経営を行なった時の収入が予測できますし、運営する際の料金設定の参考になります。

駐車場の種類を決める

駐車場経営には、様々な運営方法がありますが、大別すると「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類に分けることができます。運営方法によって、初期費用にかかる額や収益性などが変わってくるので、しっかり確認しておきましょう。

月極駐車場

月極駐車場は、月単位で利用者に賃貸するタイプの駐車場です。自分で管理、運営することも可能ですが、専門会社に依頼する委託管理方式や空きリスクを減らす一括借上げ方式が一般的になっています。

【メリット】

  • 月単位の賃貸で、長期的な契約が見込めるため安定した収入を得られる
  • コインパーキングのように道具や機械を揃える必要がないから、初期費用が少ない

【デメリット】

  • 借り手が見つからないと収入源が大きくなる
  • 毎月の料金が決まっているため、収入の上限がコインパーキングより低い

コインパーキング

コインパーキングは、時間単位で利用者に賃貸するタイプの駐車場です。車止め、精算機などの道具や機械を設置すれば、無人で稼働できるので人件費がかかりません。

【メリット】

  • 立地が良ければ狭小地や変形地でも問題なく運営できる
  • 稼働率が高ければ高収入が狙える

【デメリット】

  • 車止めや精算機などを導入する必要があるので、初期費用が月極駐車場よりもかかる
  • 管理人がいないことによって、当て逃げ、未払い、盗難などのトラブルが起こる
 
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