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貸す・信託

土地の活用方法のひとつである定期借地権での賃貸や、信託の活用をした場合のメリットを調べてみました。コインパーキングと比較して、どちらが良いのかを見極めましょう。

遊休地を「貸す」方法とは

不動産信託のイメージ土地活用の方法として、アパートやマンションの経営や土地そのものの売却の他に、土地を「貸す」という選択肢もあります。土地を貸す方法は、「定期借地方式」や「土地信託方式」の2つ。

「定期借地方式」は土地に一般定期借地権を設定することで、例えば50年の契約期間中は一定の地代収入を得られます。契約期間満了後は土地を更地の状態にして返却されます。

「土地信託方式」は貸す相手が銀行や信託会社など、国からの指定を受けた業者に限られます。土地を借り受けた信託会社が資金調達や建物の建設をして、土地の運営を行います。契約期間中、土地オーナーは信託配当金を受け取れ、契約満了後はその土地に建てられた建物もオーナーの物となるのが、定期借地方式との大きな違いです。

土地を貸すことで資産活用をする方法はオーナーの負担がないため、コインパーキング同様にリスクが少ないことが特徴。土地を信託会社やアパート会社に貸すのと、コインパーキング運営会社に貸すのとではどちらの方が良いのでしょうか、それぞれのメリットを比べて見ましょう。

貸す・信託とコインパーキングの比較

土地を貸す・信託する

【メリット】

  • 節税効果が高い
  • 初期投資が不要でリスクが少ない
  • 土地信託方式なら運用について一任できる

【デメリット】

  • 長期間の契約の場合、途中で他の用途に転用できない
  • 借り手の会社が倒産するリスクがある
  • 借り手が変わる際のトラブルリスクがある
  • 建物賃貸より収益性は低い
コインパーキングにする

【メリット】

  • パートナー会社に運営を一任できる
  • 毎月安定した賃料が入る
  • 初期投資が不要でリスクが少ない
  • 解約が簡単にできるので、他用途への転用ができる

【デメリット】

  • 節税効果は低い
  • 収益性は低い

どちらもローリスク・ローリターン

定期借地・土地信託とコインパーキングに共通するのは、どちらも初期投資が必要ないためローリスクであり、その分ローリターンにはなるけれど安定した収入を得られるという点です。

信託の場合は契約期間中、土地の名義が信託銀行に変わりますが、実質的な所有者は土地オーナーなので契約終了後は土地建物が“現状のままで”引き渡しされます。

一方で定期借地の場合は契約終了後、原則として「更地」の状態で土地オーナーに返還されます。どちらも長期での契約となるので、例えば数年後に景気や事情が変わり土地を転用したいと思っても、期間中は何もできません。

どちらも事業としてのリスクは少なく収入もきちんと得られる方法ですが、土地を貸すことで起こりうるトラブルを防ぎたい、今後転用する可能性があるといった場合にはコインパーキングの方がおすすめです。

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