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駐車場経営の利回りについて

駐車場経営における利回りとは?

実際に駐車場経営を始める前に考えておきたいのが収益と初期費用や土地価格とのバランスです。いくら収益が高く見込める土地でも、土地の購入費用が高ければ利回りは低くなってしまい、投資額を回収するまでの期間も長くなってしまいます。また、初期投資を抑えることができれば、利回りも高くなり駐車場経営による資金回収もすぐにできることに。

利回りには、単純に土地価格と年間の賃料収入から算出する表面利回りと、ランニングコストやイニシャルコストなどをきちんと加味した実質利回りがあります。それぞれどんな違いがあるのでしょうか?

土地価格と満車時の賃料を元に出す「表面利回り」

まず、表面利回りはグロスで駐車場経営の利回りを計算するシンプルな数字です。年間の最大賃料と土地価格により産出される為、少々乱暴な数字ではありますが、土地購入時には指標となりうる数字です。

ランニングコストや初期費用も加味した「実質利回り」

一方、実質利回りとはより現実に合わせた利回りの計算方法と言えます。

毎年かかる税金や機器の設置費用、メンテナンス費用なども考えて利回りを計算することとなりますので、管理を業者にどこまで投げるかによって実質利回りも変動します。

つまり、どこの管理会社とどんな契約方式でコインパーキングを始めるかを検討する上ではとても参考となる数字になります。

利回りの計算方法を解説

それでは実際に、駐車場の利回りを表面利回り・実質利回りで計算してみましょう。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は次のような計算式で表せます。

  • [表面利回り(%)]=[年間賃料(満車時)]/[土地価格]×100

計算式からも分かる通り、表面利回りとは満車時の年間賃料が土地価格のうちどのくらいの割合を示しているかを示す数字でもあるのです。

表面利回りの計算例

では、表面利回りを実際に計算してみましょう。

例えば月額の賃料が1万円。駐車スペースが10台分とれる駐車場の場合。土地価格が2400万円なら表面利回りは次のように計算できます。

  • [表面利回り(%)]=[年間賃料(満車時):120万円]/[土地価格]:2400万円×100=5%

実質利回りの計算方法

表面利回りは簡単に計算できる一方で、ランニングコストや初期投資にかかる費用を盛り込んでいないため収益を最大化するためのプランが描きにくくなってしまいます。より駐車場経営を成功に導くには、実質利回りをきちんと把握することが大切。実質利回りの計算方法は、以下のような計算式で導き出せます。

  • [実質利回り(%)]=[年間賃料(満車時)―ランニングコスト]/[土地価格+初期費用]×100

ランニングコストとは、固定資産税やコインパーキング運営会社へ支払う管理委託料など。また、初期費用とはアルファルト舗装工事や精算機設置などの費用です。土地を相続した場合も、相続税などの費用は初期費用として算入します。

実質利回りの計算例

月額の賃料が1万円、駐車スペースが10台分、土地価格が2400万円の土地の場合。ランニングコストと初期費用を次のように仮定してみましょう。

  • ランニングコスト
    >>固定資産税:50万円/年、管理委託料:6万円(年間賃料120万円×5%)
  • 初期費用
    >>精算機設置や舗装工事費用:200万円

この場合、実質利回りは次の通りとなります。

  • [実質利回り(%)]
    =[年間賃料(120万円)―ランニングコスト(56万円)]/[土地価格(2400万円)+初期費用(200万円)]×100
    =64万円/2600万円×100
    =約2.4%

駐車場経営の種類の違いによる利回りの比較

駐車場経営を考える上で、実質利回りをきちんと把握して収益化させることが大切です。月極駐車場なら駐車スペース(駐車可能台数)×12ヶ月で年間の最大賃料が計算できますが、コインパーキングだと収支予測が立てにくいと思う方もいらっしゃるかもしれません。

でも大丈夫。コインパーキングの場合でも、運営会社に一括借り上げしてもらうスタイルを選択すれば、月々の陳勝収益も一定になり、季節変動などにより万が一実際の利用率が低くなったとしても利回りに大きな変動が生じません。

もちろん、確実に収益を上げられる立地・条件などが揃えば、一括借り上げよりも月々の利用に基づく収益を得た方がお得な場合もありますから、専門業者としっかりと相談するようにしましょう。

まとめ

利回りは、駐車場経営を検討する際にぜひ知っておきたい知識です。なんとなく、で駐車場経営を始めて失敗しないように、最低限知っておきたい基本的な考え方や計算方法をマスターしてみてくださいね。駐車場運営会社に依頼する際や、資産運用の為の土地購入を検討する際にもきっと役に立つはずです。

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