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コインパーキングにしたときに税金はやすくなる?

空き家となっている家屋が建っている場合、コインパーキングにしたときにかかる税金・固定資産税はどのように変わるのかを調べました。

空き屋を壊して経営をする場合は、税金に注意!

駐車場に関わらず、土地の保有者に課せられる税金には「固定資産税」と「都市計画税」があります。固定資産税は土地や家屋など不動産の所有者に対して、不動産の評価額に税率をかけた額が課税されます。

都市計画税は区市町村が設定するもので、都市計画法によって線引きされた市街化区域の土地に対して発生する税金です。駐車場経営において主に注意が必要なのは「固定資産税」です。

使っていない土地を駐車場にした場合でも固定資産税の額が変わることはなく、基本的には更地と同様に評価されます。そのため、気を付けたいのが空き家を取り壊してコインパーキングにする場合です。使っていない家を壊して駐車場にすると住宅用地ではなくなり、固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。そのために固定資産税の額が跳ね上がってしまうのです。

これは、家が建っている場合、1戸につき200平方メートル未満までは課税標準を登録価格の6分の1とし、200平方メートル以上の住宅は床面積の10倍までの部分の課税標準が登録価格の3分の1とする、「住宅用地の課税標準の特例」があるから。この特例措置があることで住宅用地は固定資産税が安くなっているのです。

実際に計算をしてみましょう。面積が200平方メートル、固定資産税評価が5,000万円の土地を持っており、固定資産税の税率が1.4%とします。そこに家屋が建っている場合、固定資産税は「5,000万円×1/6×1.4%」となり年額で116,666円、月額に直すと約9,700円。

これが更地の場合、軽減措置が無くなるので固定資産税計算式は「5,000万円×1.4%」となり年額700,000円、月額にて約58,000円となります。

固定資産税をカバーする収益があるかどうかが大切

本格的に使っていない土地をコインパーキングにして収益を上げようと思ったら、支払うべき固定資産税分をカバーしつつ収支がプラスになるようにしなくてはいけません。

例えば駐車料金の相場が1台15,000円で10台稼働させることができれば、月額150,000円が入ります。固定資産税が先ほどの計算式により算出した月額約58,000円としましょう。すると(収入)150,000円-(経費)58,000円=(収益)92,000円となります。

実際には固定資産税のほかに地域によっては都市計画税がプラスされるので手取りはもっと低くなりますが、固定資産税を払うだけであれば十分な額です。

ただし、土地の評価額がいくらなのか、その土地で何台分の駐車スペースがつくれるのか、都市計画税は必要なのかなど、実際の収益にはさまざまな要因が絡んできます。

コインパーキングへの転換に踏み切る場合、支払い義務が発生する固定資産税分をしっかりカバーしてくれるかどうか、算出・計画立案をしてくれるコインパーキング会社を見つけることが、成功の第一条件だと言えそうです。

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